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广州为多贷z款签订阴阳合同，解除后能主张对方违约吗？
张静律师解答：不能。如下面这个案件，买家为多贷z款与卖家签订阴阳合同，故意在阳合同提高房款金额，终导致贷z款无法发放，合同不得不解除。卖家主张买家构成违约，要求赔偿违约金、利息、律师费等，法z院认为卖家在知情的情况下仍同意配合签订阴阳合同，也有过错，故不支持其赔偿请求。终判z决已经发生的费用各种承担，房屋过户回卖家，过户费用由买家承担。
判z决书节选：
法z院认为,本案为房屋买卖合同纠纷,诉z讼中,李卖家与聂买家一致同意解除双方签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》,并将涉案房屋重新过户至李卖家名下。本案争议的焦点，关于李卖家主张聂买家支付违约金、垫z资付款利息及支付律师费、诉z讼保全责任保险费的问题。
⒈关于李卖家主张违约金的问题。违约金是指按照当事人的约定或者法律规定,一方当事人违约时向另一方支付的损失。李卖家主张聂买家支付违约金的依据是聂买家未按约支付购房尾款78万元。本案中,聂买家未取得邮储银行荔湾支行发放的贷z款,主要原因是借z款人提供虚z假信息,包括签订阴阳合同。聂买家为了获取超额贷z款在签订《广州市存量房买卖合同》时将房屋成交价设定为112万元,李卖家在该合同上签名并捺印确认,应视为李卖家知道或者应当知道双方签订的合同为虚z假合同,导致贷z款银行不予放贷,李卖家存在过错,无权主张违约金。故李卖家主张聂买家赔偿违约金90000元,依据不足,不予支持。
广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州一房多卖的情况下，谁有权要求履行合同？
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条
出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当
按照下列情形分别处理:
(一)办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支持;
(二)均未办理房屋所有权转移登记,办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持;
(三)均无上述履行行为,接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的,应予支持;
(四)均无上述履行行为,登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支持;
(五)均无上述履行行为,办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支持;
(六)均无上述履行行为,依约支付价款的买受人请求继续履行合同的,应予支持;
(七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继续履行合同的,应予支持。
恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人,不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。
对买卖合同的成立时间,应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等因素进行确定。
人民z法z院在审理房屋买卖合同纠纷案件时,查明还存在其他买卖合同关系的,应当通知其他买受人作为第三人参加诉z讼。原告的诉z讼请求明显不能成立,或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的,可以不通知该第三人。
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广州二手房买家无购房资格导致合同解除，违约金能降低吗？
张静律师解答：违约金能否降低，由法官根据具体情况衡量卖家损失及违约方主观过错来认定。如下面这个案件，法官就认为虽然买家根本违约，但房屋涨价卖家没有损失，且买家主观不大，终将32万违约金降为20万。
判z决书节选：
关于违约责任的承担问题。如前所述,因何买家无法依约购买涉案房屋,构成根本违约,应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的,应当承担房屋总价10%的违约金。林卖家本次诉z讼中要求何买家不仅按照该约定承担33万元的违约金,并继续要求赔偿律师费33000元及其他利息损失等。何买家认为林卖家主张的违约金过高,请求依法调整。法z院认为,何买家已依约支付了定金20万元及部分房款32万元,也履行了支付各项税款、办理按揭贷z款等手续,即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成,可以反映两人履行合同的诚意,从上述论述的合同解除的原因来看,也足见两人并非恶意违约,主观故意违约的恶意程度不高。另一方面,林卖家虽未能如约出售涉案房屋,但其收取何买家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋价值目前处于升值阶段,不存在差价损失,其未能举证证明因此产生的实际损失,应承担举证不能的法律后果,现何买家请求调低违约金,综合本案上述情形,根据公平合理原则,法z院酌情调整何买家应支付的违约金为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担,现林卖家为解决本案支出律师费33000元,要求何买家支付,符合合同约定,法z院予以支持。
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广州先抵z押后租赁的房屋，被拍卖后能起诉腾房吗？
张静律师解答：可以。在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承返还租赁物，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承的“”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。在“先抵z押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵z押权人实现抵z押权或法z院查封后将房屋变卖、拍卖的，买方可以不受原租赁合同的约束。
相关案例：
2015年，王某将登记在自己名下的某房屋抵z押给银行。2016年3月，该房屋被法z院依法查封。同年12月，王某与邓某就该房屋首层签订《商铺租赁合同》，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通过司z法拍卖竞得该房屋，在得知该租赁情况后，遂向法z院起诉，请求判令邓某清空并交还租赁房屋，支付房屋占用费。
本案中，邓某承租案涉房屋时，案涉房屋上已存在抵z押登记，并已被法z院查封。抵z押权人的抵z押权优先于邓某的租赁权。某公司通过竞拍取得涉案房屋是抵z押权人为实现抵z押权而发生的所有权变动。查封登记和抵z押登记均是房产信息公示内容。邓某承租已设立抵z押权和被法z院查封的房屋，应承受由此带来的风险，其租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。
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